a cura di: Daniele Mantegazzi,
Responsabile Area di ricerca economica e di mercato immobiliare
Ogni progetto immobiliare nasce e si sviluppa in un contesto specifico con delle caratteristiche uniche. È dunque sempre più importante conoscere questo contesto, per cogliere le sue peculiarità e soddisfare le necessità locali. Da oltre dieci anni, alla Brülhart & Partners SA aiutiamo architetti, progettisti, investitori e altri professionisti del settore immobiliare a prendere decisioni più consapevoli e allineate alle esigenze reali del mercato. Lo facciamo analizzando e interpretando i dati socio-demografici, economici e di mercato, trasformandoli in strumenti concreti per orientare scelte progettuali, commerciali e strategiche. Perché progettare, costruire, ristrutturare, vendere o affittare nel modo giusto significa sapere dove e come farlo, per chi e con quali caratteristiche. E i dati sono il punto di partenza indispensabile.
Un mercato, tanti mercati
Il mercato immobiliare ticinese non è omogeneo, ma è caratterizzato da un mosaico di mercati locali che si differenziano anche in modo notevole, da comune a comune e da quartiere a quartiere. A incidere sono numerosi fattori, tra cui: la composizione e l’evoluzione demografica, la disponibilità finanziaria, il numero e la dimensione delle economie domestiche, le abitudini e le necessità di mobilità, l’accessibilità a diversi tipi di servizi e amenità, la pressione fiscale e, naturalmente, la domanda e l’offerta immobiliare locale. Per questo, ogni decisione – che sia la costruzione di nuovi appartamenti, l’acquisizione di un mandato di vendita o la sua definizione – dovrebbe partire da un’analisi dettagliata del contesto locale. Avere accesso a e sapere leggere nel modo corretto i dati giusti permette di rispondere a domande chiave: dove c’è domanda per appartamenti da 2.5 locali? Dove servono invece spazi più ampi, magari adatti a famiglie? Quali sono le caratteristiche che rendono un appartamento più attrattivo in una determinata zona? E quali elementi possono compromettere la riuscita commerciale di un progetto? O ancora, qual è la miglior destinazione d’utilizzo di un determinato immobile? Quali sono le attività economiche più redditizie in una data area? E non basta sapere quanti locali servono. Occorre anche capire quali caratteristiche rendono un oggetto competitivo sul mercato locale.
Elaborazioni: Daniele Mantegazzi, Area di ricerca economica e di mercato immobiliare, Brülhart & Partners SA. Fonte dati: Statistica della popolazione e delle economie domestiche (STATPOP), Ufficio federale di statistica, Neuchâtel.
A volte è la presenza di un balcone a fare la differenza, altre volte contano la metratura della cucina, il numero di bagni, un posto auto coperto o la qualità degli spazi esterni. In alcune zone, un appartamento da 3.5 locali con 80 m² e un balcone di almeno 10 m² rappresenta lo standard atteso. In altre, lo stesso oggetto potrebbe risultare sottodimensionato. Capire quali caratteristiche vengono offerte in una determinata area e quali tipologie si vendono (o si affittano) più rapidamente consente non solo di progettare meglio, ma anche di ridurre il rischio commerciale.
Numeri che raccontano la domanda
Conoscere le esigenze delle persone che vivono (o desiderano vivere) in un’area è il primo passo per offrire loro ciò che cercano. I dati demografici ci dicono, ad esempio, se un comune ha una popolazione in crescita o in calo, o se prevalgono le persone sole oppure le famiglie, quale fascia d’età è più presente, qual è la dimensione media delle economie domestiche, oppure la percentuale di residenti stranieri. Inoltre i dati socio-economici ci permettono di arricchire queste informazioni con considerazioni sul potenziale potere d’acquisto della popolazione locale. Ad esempio, Tenero-Contra è il comune ticinese che ha registrato la crescita relativa della popolazione più elevata nell’ultimo decennio, con una variazione di +21.9%. Mentre Cerentino ha riscontrato la diminuzione relativa più importante, con una variazione negativa pari a -32.1%. Oppure, Cerentino è il comune svizzero con la percentuale più elevata di economie domestiche composte da una sola persona (73.1%). Dall’altro lato, Bedano e Origlio sono i comuni ticinesi con la percentuale più bassa di economie domestiche composte da una sola persona, pari a 28.9%. Cerentino registra anche la percentuale più alta a livello svizzero di residenti con almeno 80 anni, pari a 15.8%, mentre Cadenazzo è il comune ticinese con la quota più bassa di questa categoria (3.8%). In termini di reddito netto medio, il valore minimo a livello ticinese è riscontrato nel comune di Campo (Vallemaggia), pari a 30’113 franchi annui, mentre i valori più elevati, di poco superiori a 104’000 franchi annui, si riscontrano a Bedretto e Collina d’Oro. Tutte queste informazioni contribuiscono a fornire un quadro importante che permette di definire in modo qualitativo la tipologia di domanda immobiliare presente in ogni comune.
L’uso strategico dei dati
1. Cosa costruire dove
Uno degli impieghi più strategici di questo tipo di dati (cioè quelli che descrivono il contesto socio-economico della zona e il mercato immobiliare locale) è la pianificazione di nuovi progetti. Se un promotore vuole costruire un nuovo complesso residenziale, dovrebbe chiedersi innanzitutto quale tipologia di appartamenti risponde meglio alla domanda locale. In alcune aree urbane, la maggiore rotazione della popolazione e l’elevata mobilità rendono attrattivi gli appartamenti da 2.5 o 3.5 locali, facili da affittare e con costi contenuti. In contesti più residenziali o periferici, invece, prevale la richiesta di spazi maggiori, magari con giardino o con ambienti adatti allo smart working.
2. La destinazione d’uso migliore
Anche la destinazione d’uso può fare la differenza: spazi residenziali, uffici, studi professionali, negozi o attività legate al benessere e alla cura della persona non hanno ovunque la stessa domanda. Analizzare il tessuto economico locale – sapere quante imprese sono attive, in quali settori, e quanto dinamico è l’insediamento di nuove attività – aiuta a prevedere se esiste o meno una reale domanda per determinati spazi di lavoro o negozi. Conoscere questi elementi in anticipo permette di orientare in modo più efficiente la progettazione o la definizione di un mandato di vendita o affitto, valorizzando il potenziale di una proprietà ed evitando investimenti in superfici che rischiano di rimanere inutilizzate o sottoutilizzate.
3. I mandati più redditizi
Anche chi si occupa di mediazione immobiliare può trarre grande vantaggio da un approccio basato sui dati. Capire a quale target rivolgersi, quali tipi di immobili è più facile vendere o affittare in una determinata area, quale prezzo è realistico in una data zona e quali argomenti valorizzare nella comunicazione è decisivo per una vendita efficace.
Dati come vantaggio competitivo
In sintesi, lavorare con i dati significa prendere decisioni migliori. Significa sapere dove conviene costruire un certo tipo di immobile, come posizionare un oggetto in vendita, o come rispondere alle reali esigenze di un territorio. Non si tratta solo di numeri, ma di strumenti che permettono di leggere i segnali del mercato, anticipare le tendenze e ridurre i rischi.
Chi opera nel settore immobiliare sa che ogni progetto comporta investimenti importanti. E oggi più che mai, investire senza un’adeguata conoscenza del contesto equivale a navigare senza bussola. I dati, se utilizzati con intelligenza, sono la bussola che permette di orientarsi nel mercato locale. Alla Brülhart & Partners, mettiamo questa bussola a disposizione di chi progetta, costruisce, vende o acquista. Perché un progetto ben informato è un progetto con più possibilità di successo.
Elaborazioni: Daniele Mantegazzi, Area di ricerca economica e di mercato immobiliare, Brülhart & Partners SA. Fonte dati: Amministrazione federale delle contribuzioni, Berna.
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