La geografia della ricchezza e degli immobili di lusso in Ticino.
a cura di: Daniele Mantegazzi,
Responsabile Area di ricerca economica e di mercato immobiliare
La Svizzera si conferma uno dei Paesi più ricchi al mondo in termini assoluti e relativi. Secondo l’UBS Global Wealth Report 2025, la ricchezza media per adulto nel Paese ha superato i 687’000 dollari. Inoltre, la Svizzera vanta una densità particolarmente elevata di milionari: circa 14 su 100 adulti hanno un patrimonio superiore al milione di dollari. I dati dell’Amministrazione Federale delle Contribuzioni (AFC) mostrano che poco più dello 0.5% dei contribuenti dichiara redditi superiori ai 500’000 franchi l’anno, mentre uno su mille supera il milione.
Tuttavia, questa ricchezza non è presente in tutto il territorio elvetico in modo uniforme. All’interno del Paese la concentrazione di contribuenti ad alto reddito e patrimonio varia fortemente da cantone a cantone e da comune a comune. Infatti, come emerge da uno studio commissionato dalla Brülhart Luxury Real Estate e presentato alla conferenza della geografia della ricchezza in Ticino lo scorso 24 settembre presso l’Hotel Splendide Royal Lugano insieme a FGP Swiss & Alps – Forbes Global Properties, Forbes Svizzera e Colombo Wealth SA, la presenza di contribuenti con redditi elevati si concentra principalmente nella Svizzera centrale – nei cantoni di Zugo, Svitto, Nidvaldo, Zurigo e Obvaldo – e nell’area del Lemano – nei cantoni di Ginevra e Vaud.
Il Ticino è caratterizzato da una presenza di contribuenti con redditi medio-alti ben al di sotto della media svizzera, a causa di salari inferiori rispetto al contesto nazionale, mentre si posiziona in linea con la media svizzera per la presenza di redditi elevati (superiori ai 500’000 franchi annui), ma resta al di sotto dei cantoni più attrattivi. A livello comunale, in Ticino la ricchezza si concentra soprattutto nella regione del Luganese, con i comuni di Porza, Collina d’Oro, Sorengo e Paradiso che registrano le quote più elevate di contribuenti con redditi superiori al milione. In seconda posizione seguono Ascona, Minusio e Locarno, confermando il Locarnese come secondo polo della ricchezza cantonale.
Perché la ricchezza si concentra dove si concentra
L’analisi dei dati mostra che la ricchezza non si distribuisce in modo casuale. La presenza di contribuenti facoltosi tende ad autoalimentarsi: la ricchezza attira altra ricchezza. Questo effetto di persistenza è particolarmente evidente nelle fasce di reddito più elevate, dove i contribuenti ad alto reddito scelgono di vivere in contesti già caratterizzati da un’elevata concentrazione di benessere economico. Tra gli altri fattori che incidono maggiormente figurano la dimensione e la composizione demografica, l’età media, la quota di residenti stranieri e, naturalmente, il livello di reddito medio locale. Le aree urbane e più internazionali attraggono un numero maggiore di contribuenti facoltosi, grazie alla combinazione di servizi, accessibilità e qualità della vita. Anche l’ambiente fiscale ha un peso rilevante, seppur con effetti differenti a seconda delle fasce di reddito: i contribuenti medio-alti risultano più sensibili alla concorrenza fiscale tra comuni, mentre i redditi più elevati rispondono maggiormente alle differenze di imposizione a livello cantonale. Ciò evidenzia come le decisioni di localizzazione dei contribuenti più abbienti dipendano da valutazioni strategiche su una scala ben più ampia.
Il mercato del lusso come specchio della ricchezza
Il mercato immobiliare di lusso è uno specchio fedele della distribuzione della ricchezza. Secondo i dati della statistica delle transazioni immobiliari dell’Ufficio di Statistica del Canton Ticino, negli ultimi vent’anni, il numero di transazioni sopra i cinque milioni di franchi in Ticino è quasi triplicato, passando da 36 all’anno nel periodo 1995-2004 a 89 nel solo 2024. Parallelamente, il valore medio delle transazioni superiori ai cinque milioni di franchi è salito a oltre 11 milioni di franchi. Il ruolo della domanda esterna è sempre più determinante: gli acquirenti provenienti da altri cantoni rappresentano circa un quarto delle transazioni, mentre gli acquirenti stranieri, pur essendo meno numerosi, realizzano le operazioni di valore più elevato. Anche in questo caso, la geografia è chiara: Lugano e i suoi quartieri affacciati sul lago formano il cuore del mercato di lusso, mentre Ascona e Ronco sopra Ascona rappresentano il secondo polo cantonale. I dati del ProperTI Market Study 2025 confermano questi risultati, mostrando valori di picco a Lugano-Castagnola, con prezzi di vendita medi per appartamenti di lusso che superano i 18’000 franchi al metro quadro.
L’attuale offerta di lusso
Analizzando i dati relativi a tutti gli annunci immobiliari pubblicati nel 2025 sui principali portali online, emerge che gli immobili di lusso rappresentano una quota compresa tra il 4 e il 6% dell’offerta attiva in Ticino. Le ville dominano i livelli di prezzo assoluti, con una media superiore ai 6 milioni di franchi e punte che raggiungono i 28 milioni a Porza. Gli appartamenti, invece, guidano per prezzo al metro quadro, con valori medi oltre i 15’000 franchi e picchi fino a 33’500 franchi al metro quadro registrati a Collina d’Oro.
Rispetto al mercato generale, gli immobili di lusso si distinguono per un profilo nettamente diverso. Sono mediamente il doppio più ampi, quattro volte più propensi a offrire una vista lago, cinque volte più spesso dotati di piscina e quattro volte più frequentemente provvisti di ascensore. Inoltre, presentano una probabilità doppia di essere nuove costruzioni o di disporre di un garage. Anche in questo segmento, la distribuzione geografica conferma la forte polarizzazione nelle aree di Lugano e Locarno, che si affermano come i due veri poli del lusso ticinese.
Conclusioni
La geografia della ricchezza in Ticino delinea un cantone sostanzialmente in linea con la media nazionale, ma ben al di sotto dei principali poli della ricchezza svizzera, come l’area della Svizzera centrale e quella del Lemano. La concentrazione dei redditi più elevati e del mercato immobiliare di lusso riflette un’economia territoriale fortemente polarizzata, in cui Lugano e Locarno si confermano come i due motori principali. Guardando al futuro, la sfida sarà duplice: da un lato promuovere una crescita economica e salariale più diffusa sul territorio; dall’altro mantenere alta l’attrattività per i segmenti di reddito più elevati e per gli investitori internazionali. In questo contesto, il mercato immobiliare continuerà a rappresentare il termometro più immediato e visibile della ricchezza nel nostro Cantone.
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