Gli effetti della (mancata) riqualificazione immobiliare in Ticino.
a cura di Daniele Mantegazzi
Responsabile Area di ricerca economica e di mercato immobiliare
Il parco immobiliare ticinese è caratterizzato da una presenza di edifici vetusti più elevata rispetto alla media nazionale, e questo rende il tema della riqualificazione immobiliare ancora più importante. I dati della “statistica degli edifici e delle abitazioni” dell’Ufficio federale di statistica mostrano che al 31.12.2023 in Ticino il 62.8% degli edifici è stato costruito prima degli anni Settanta del secolo scorso, mentre la media svizzera è pari a 49.6%. Anche la quota di abitazioni costruite prima degli anni Settanta in Ticino, pari a 53.0%, è più alta della media nazionale (47.0%), e questo vale per tutte le tipologie, con la sola eccezione dei monolocali, dove questa percentuale è pari al 57% sia in Svizzera che in Ticino.
Questi dati descrivono la realtà ticinese nel suo insieme, tuttavia, è opportuno sottolineare che all’interno del contesto del nostro Cantone esistono delle differenze importanti, legate a fattori geografici, demografici e socio-economici. Infatti, la percentuale di edifici costruiti prima degli anni Settanta varia da un minimo del 35%, registrato a Gravesano e Bedano, fino ad un massimo del 97% riscontrato a Linescio. Se da un lato queste differenze rispecchiano il divario tra le aree più centrali e quelle più periferiche del nostro territorio cantonale, con le valli dell’alto Ticino che registrano la presenza più elevata di edifici vetusti, dall’altro lato ci sono anche comuni con più di 5’000 abitanti con una quota di edifici costruiti prima del 1970 superiore alla media cantonale, come Locarno (63%), Massagno (64%), Ascona (64%), Capriasca (67%) e Chiasso (69%).
Considerando che la durata di vita degli elementi più importanti di una casa varia tra i 20 e i 50 anni, la quota di edifici ticinesi che si trova confrontata con il tema della riqualificazione immobiliare è importante, sebbene con differenze da comune a comune. Questi edifici, infatti, sono stati costruiti senza tenere in considerazione gli standard energetici, tecnologici e di costruzione attuali, lasciando dunque margine per importanti riduzioni di sprechi energetici e miglioramenti di comfort abitativo, permettendo di mantenere il valore immobiliare a lungo termine.
Analizzando i dati del ProperTI Market Study 2025, il nostro manuale statistico del mercato immobiliare ticinese, ci è possibile esaminare nel dettaglio in che modo la riqualificazione immobiliare si ripercuota sul valore degli immobili. Nello specifico, i dati indicano che il valore mediano di un appartamento vecchio non ristrutturato in Ticino sia di 4’660 franchi al metro quadro, mentre quello di un appartamento ristrutturato sia di 5’665 franchi al metro quadro, ossia il 21.6% superiore. Per quanto riguarda le case unifamiliari, invece, il valore mediano di una casa vecchia non ristrutturata in Ticino è pari a 4’550 franchi al metro quadro, mentre per una casa ristrutturata è pari a 5’650 franchi al metro quadro, ossia il 24.2% in più. Questa differenza si riflette anche nel mercato della locazione, dove il canone d’affitto mediano per un appartamento vecchio non ristrutturato è pari a 175 franchi al metro quadro all’anno, mentre quello per un appartamento ristrutturato è pari a 205 franchi al metro quadro all’anno, ossia il 17.1% in più.
Anche in questo caso è importante sottolineare come questi dati facciano riferimento al contesto ticinese nel suo insieme, e ci sono delle differenze considerevoli tra i comuni e i quartieri del Ticino. Il valore mediano di un appartamento ristrutturato a Massagno o a Muralto, ad esempio, è di circa il 40% superiore rispetto al valore mediano di un appartamento vecchio non ristrutturato nello stesso comune.
Parallelamente, a Ponte Capriasca o nel quartiere di Lugano-Cadro questa differenza si attesta attorno al 14%.
Anche per il valore delle case unifamiliari si riscontrano differenze considerevoli. Nel quartiere di Lugano-Aldesago, ad esempio, il valore mediano di una casa ristrutturata è di circa il 55% superiore rispetto a quello di una casa vecchia non ristrutturata. Questa differenza si attesta invece attorno al 12% se prendiamo in considerazione i comuni di Grancia o Bioggio. Allo stesso tempo, il canone d’affitto mediano di un appartamento ristrutturato nel quartiere di Lugano-Centro è del 29% superiore rispetto al canone d’affitto mediano di un appartamento vecchio non ristrutturato. A Vacallo, invece, questa differenza è pari al 10%.
Oltre a queste differenze geografiche, è altresì importante tenere in considerazione che i diversi segmenti del settore immobiliare valorizzano in modo diverso la riqualificazione immobiliare, o forse sarebbe più opportuno dire che svalorizzano diversamente la mancata riqualificazione immobiliare. Inoltre, gli effetti non si fermano “solamente” ad una considerazione monetaria del valore degli immobili, ma hanno anche delle ripercussioni importanti sulle tempistiche con cui si riesce a vendere o affittare un immobile, così come sul rischio di sfitto. Confrontando infatti i dati della quota di abitazioni costruite prima del 1970 con i dati relativi alla permanenza degli annunci immobiliari sui portali online, e al numero di case vuote, per ogni comune, osserviamo che i comuni con una quota maggiore di abitazioni vetuste sono anche quelli dove gli annunci immobiliari di immobili in vendita rimangono online più a lungo (correlazione positiva moderata) e che hanno registrato un aumento del tasso di abitazioni vuote (correlazione positiva moderata).
La riqualificazione immobiliare resta dunque un processo importante che i proprietari immobiliari dovrebbero anticipare, al fine di mantenere il valore immobiliare a lungo termine dei propri immobili, migliorandone l’efficienza energetica e il comfort abitativo. I periodi con bassi tassi d’interesse, rappresentano sicuramente un’ottima occasione per sfruttare il minor costo del denaro per investire nella riqualificazione immobiliare.
In un’ottica di lungo termine, la riqualificazione non dovrebbe limitarsi a un semplice adeguamento tecnico, ma diventare parte di una visione più ampia dell’abitare. L’integrazione della rete ottica a banda larga nelle abitazioni, ad esempio, può ridisegnare il rapporto tra centralità e periferia, aprendo nuove opportunità di sviluppo per aree meno densamente popolate. Allo stesso tempo, una maggiore attenzione al benessere abitativo, con soluzioni per ridurre l’elettrosmog e limitare l’impatto delle tecnologie wireless, potrebbe diventare un valore aggiunto per chi cerca un ambiente più sano e controllato.
L’accessibilità universale rappresenta un altro aspetto chiave: la progettazione senza barriere non è più solo una necessità per le persone con disabilità, ma un requisito che aumenta la fruibilità e il valore a lungo termine degli immobili. A questo si aggiunge un tema emergente, quello dell’architettura a misura di bambino, che secondo le linee guida dell’UNICEF dovrebbe favorire spazi sicuri e stimolanti per lo sviluppo dei più giovani.
Infine, la sostenibilità diventa un pilastro imprescindibile: l’uso di materiali riciclabili e naturali, così come l’integrazione di biomassa e biogas, non solo riduce l’impatto ambientale, ma risponde anche alla crescente domanda di edifici responsabili e innovativi. Guardare alla riqualificazione in chiave avanguardista significa quindi coniugare tecnologia, salute, accessibilità e sostenibilità, trasformando ogni intervento in un investimento per il futuro.
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